Preguntes freqüents sobre crèdit fiscal i habitatges

Eric Audras / Getty Images

El programa federal de crèdit de l’impost sobre l’habitatge de renda baixa té un èxit des del 1987 en proporcionar als llogaters amb ingressos baixos apartaments dignes a un lloguer assequible. Si busqueu un apartament en una propietat amb crèdit fiscal, heu de conèixer algunes coses abans de sol·licitar-ho. Es tracta de respostes a preguntes més freqüents sobre el programa federal de crèdit per impostos sobre l'habitatge de renda baixa.

P: Què és el programa de crèdit fiscal ">

R: El programa de crèdit fiscal, també conegut com el "programa federal de crèdit per a l'habitatge de renda baixa" o simplement LIHTC, és un programa d'habitatge popular i assequible que hi ha des de l'any 1987. A diferència de la majoria de programes d'habitatge administrats pel departament dels Estats Units d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD), el programa de crèdit fiscal és administrat per l'IRS en coordinació amb les agències estatals de finançament de l'habitatge a tot el país. Els propietaris que participen en el programa aconsegueixen reclamar crèdits fiscals durant deu anys per les seves propietats de crèdit fiscal a canvi de llogar almenys alguns dels seus apartaments a llogaters amb ingressos baixos amb un lloguer restringit.

P: Puc reclamar un crèdit fiscal?

R: No. El programa de crèdit fiscal rep el seu nom perquè els propietaris d’immobles participants reben valuosos crèdits d’impostos a canvi de mantenir assequibles els seus edificis. Com a arrendatari d’una propietat de crèdit fiscal, el benefici que rebeu es presenta en forma de lloguer restringit, suposant que sou apte per a ingressos.

P: Com a part dels ingressos de les llars, es compten les anualitats?

R: Si teniu una jubilació o una altra renta, hi ha una bona probabilitat que cal comptar d’alguna manera com a part dels ingressos de la vostra llar. La propietat de determinar com tractar una anualitat que tingueu (o que podeu establir després de signar un contracte d’arrendament per a un apartament de baix ingrés en una propietat de crèdit fiscal) depèn de si teniu dret a retirar el saldo de anualitat i si ja esteu rebent pagaments.

Si ja heu començat a rebre pagaments, el propietari haurà de preguntar al vostre agent si té dret a retirar el saldo de la anualitat. Si teniu aquest dret, el propietari ha de tractar la vostra rendibilitat com un actiu.

A més, un cop hagueu començat a rebre pagaments anuals, normalment no podeu convertir-lo en una quantitat forfetària d’efectiu. Si aquesta és la vostra situació, els vostres pagaments regulars seran considerats com a ingressos pel propietari.

Espereu que el vostre propietari hagi de verificar si teniu dret a retirar el saldo (fins i tot si s’avaluen penalitzacions), quina és la base sobre la qual s’espera que creixi l’anualitat al proper any, qualsevol rendició o una taxa de penalització de retirada anticipada. i el tipus impositiu i la penalització que s'aplicaria en cas de retirar la totalitat del saldo de la vostra anualitat.

P: Es comptabilitzen els fideus com a part dels ingressos de les llars?

R: Els fideïcomptes se solen comptabilitzar d’alguna manera com a part dels ingressos de les llars. La forma en què el propietari hauria de determinar la forma de tractar una confiança que teniu (o que podeu establir després de signar un contracte d’arrendament per a un apartament de baix ingrés en una propietat de crèdit fiscal) depèn de si teniu accés al principal al compte o els ingressos del compte.

P: Es compten els actius com a ingressos?

R: No. Els actius no es comptabilitzen com a ingressos. No obstant això, tots els ingressos que produeix un actiu es comptabilitzen habitualment per determinar l’elegibilitat per ingressos d’una llar.

P: Els propietaris comproven ingressos?

R: Sí. Si teniu en compte sol·licitar un apartament de baix ingrés en una propietat de crèdit fiscal, espereu que el propietari o el gestor de propietats necessiti la verificació dels ingressos i dels actius. El programa de crèdit fiscal requereix una confirmació explícita, tenint en compte la quantitat en joc.

P: Com es calcula exactament la meva renda?

R: El lloguer es calcula en funció del nombre d’habitacions que hi ha a l’apartament i no del nombre real de persones que hi viuen. El propietari ha de calcular el lloguer assumint que 1, 5 ocupants viuen a cada habitació (o un ocupant, en el cas d’un estudi).

Per tant, el lloguer d’un apartament de dues habitacions, per exemple, es basaria en tres ocupants (1, 5 x 2 habitacions) de l’apartament.

La renda de crèdit fiscal també inclou una bonificació d'utilitat.

El lloguer màxim que es pot exigir per pagar una unitat de baixos ingressos en una propietat de crèdit fiscal és del 30% d’un percentatge (generalment del 50 o 60 per cent) de la renda bruta mitjana de l’àrea (AMGI).

P: El nombre de persones de la meva llar afecta l’elegibilitat?

R: Sí. El nombre de persones de la vostra llar afecta si podeu acollir-vos a una unitat de baixos ingressos en una propietat de crèdit fiscal. La vostra llar ha de guanyar menys d’un determinat percentatge d’AMGI, que es basa en la mida de la llar. D'altra banda, el lloguer del crèdit fiscal no es basa en el nombre real de persones que hi ha al vostre apartament.

P: Hauré de signar un contracte d’arrendament especial?

R: No. El programa de crèdit fiscal no exigeix ​​als propietaris que els llogaters signin un contracte d’arrendament especial. Però podeu trobar un addendum d’arrendament amb una o dues clàusules específiques del programa de crèdit fiscal. Per exemple, probablement podeu esperar que hi hagi una clàusula que requereixi que col·laboreu amb el vostre propietari en la verificació i verificació dels vostres ingressos cada any, i pot haver-hi un llenguatge que diu que si el propietari s’assabenta que, degudament, heu proporcionat informació de renda falsa o incompleta en determinar l’elegibilitat, podria ser motiu per rescindir l’arrendament.

P: Puc llogar un mes a un altre?

R: Quan es signi per primera vegada l’arrendament d’un apartament en una propietat de crèdit fiscal, ha de tenir una durada d’almenys sis mesos (tot i que hi ha algunes excepcions). Després d’això, vosaltres i el vostre propietari podreu acordar renovar el vostre contracte d’arrendament cada mes.

P: Hi haurà inquilins amb tarifa de mercat a l’edifici?

R: Pot haver-hi. Moltes propietats de crèdit fiscal inclouen alguns apartaments de baix ingrés i alguns apartaments de tipus mercat.

P: Destacaré com a ingressos baixos si hi ha arrendataris a tipus de mercat?

R: No hauria de fer-ho. Els propietaris no han de separar els apartaments de tipus de mercat i de baixos ingressos i ningú de la vostra propietat de crèdit fiscal hauria de saber quanta renda paga tret que els indiquis.

P: Els meus ingressos es determinen en funció del que he fet l'any passat?

R: No. Es determina mirant endavant i "anualitzar" els vostres ingressos per al proper any. Per exemple, si guanyes 3.000 dòlars al mes en una feina, aquests ingressos es comptabilitzaran a 36.000 dòlars (12 mesos x 3.000 dòlars), fins i tot si resulta que obtens una pujada o fins i tot perds la feina un mes després d’haver-te traslladat al teu apartament.

P: Com compten els propietaris els ingressos laborals irregulars?

R: Els ingressos laborals s’han d’incloure com a part dels ingressos de les llars, tant si els ingressos són estables com irregulars.

Normalment, els propietaris que participen en el programa de crèdit fiscal han d’utilitzar les circumstàncies actuals d’un arrendatari per “anualitzar” els ingressos, la qual cosa significa incloure una quantitat que l’inquilí espera guanyar durant els pròxims 12 mesos, fins i tot si resulta que aquest nombre és molt superior. o inferior.

P: Es desqualificarà una liquidació de divorci o actius conjunts?

R: No. Un inquilí potencial no està desqualificat simplement per tenir un acord de divorci o actius conjunts.

Tot i que és possible que la vostra situació d’ingressos després del divorci et fes inelegible, tenir una liquidació de divorci o actius conjunts no són motius vàlids per a negar-se a tramitar la sol·licitud d’un sol·licitant de crèdit fiscal o considerar automàticament que el sol·licitant no és apte per a ingressos.

P: La renda es basa en la meva renda?

R: No, a diferència d'altres programes d'habitatge, el lloguer del crèdit fiscal es basa en els ingressos mitjans del vostre comtat o d'altres àrees locals. Aquesta mitjana es coneix com l’AMGI, que HUD actualitza cada any. Els seus ingressos reals són importants a l’hora de determinar si es pot obtenir un apartament de baix ingrés en una propietat de crèdit fiscal. Però el lloguer real que pagueu no es basa en els vostres ingressos.

P: Sóc inelegible per a altres persones si obtenc massa ingressos per una propietat de crèdit fiscal?

R: No necessàriament. Tot i que tots els béns de crèdit fiscal han de seguir les mateixes regles per determinar l’elegibilitat d’ingressos, podeu guanyar massa per una propietat de crèdit fiscal, però encara es pot considerar que sigui elegible per a altres. Això pot passar si, per exemple, obteniu el 55 per cent del límit d’ingressos. Una propietat que ha de llogar a inquilins que no guanyin més del 50 per cent dels límits d’ingressos us rebutjarà, però les propietats que utilitzin el 60 per cent us trobarien elegibles. A més, els límits d’ingressos varien segons el comtat, de manera que si obteniu una mica d’ingressos per una propietat, podeu tenir èxit en una altra propietat que utilitza límits diferents.

P: Puc desallotjar-me si els meus ingressos augmenten després d’haver-hi traslladat?

R: No us haureu de preocupar de desallotjar-vos per obtenir ingressos. Si els vostres ingressos augmenten fins al 140 per cent de l'AMGI, no hi ha cap problema. Si els seus ingressos pugen per sobre d’aquest nivell, pot requerir que l’arrendador faci mesures per assegurar-se que l’edifici es manté qualificat per a tots els seus crèdits fiscals.

En el pitjor dels casos, el propietari pot (amb un avís adequat) canviar el vostre apartament al tipus de mercat i perdreu el benefici del vostre lloguer restringit. Tanmateix, si els vostres ingressos són tan elevats, no teniu ingressos baixos i hauríeu de poder pagar els lloguers a tipus de mercat. Els propietaris en propietats de crèdit fiscal només poden desallotjar als inquilins per "una bona causa", tal com es defineix per les lleis estatals o locals. Això també vol dir que el vostre propietari no pot decidir no renovar l’arrendament sense una bona causa.

P: Cada cop que canvia el meu ingrés, haig de rebre una notificació?

R: Afortunadament, no. El programa de crèdit fiscal no té "recepcions provisionals", cosa que significa que si canvieu de feina, obteniu una pujada o compreu o vengueu un actiu, no cal que torni a calcular i verificar els vostres ingressos. Hauríeu d’esperar reunir-vos amb la direcció per rebre els ingressos només un cop a l’any, normalment al voltant de l’aniversari de la signatura del vostre contracte d’arrendament.

P: Com a estudiant, puc viure en una propietat de crèdit fiscal?

R: La regla general és que si tots els de la vostra llar són estudiants a temps complet, no podeu llogar amb una propietat de crèdit fiscal. Si ets un estudiant a temps complet amb un company d’habitació que va a l’escola a temps parcial, llavors estàs bé. Si tots els de la vostra llar van a l'escola de manera completa a temps complet, pregunteu a l'administració si és una excepció.

P: Les propietats de crèdit fiscal han de complir les lleis de discriminació?

R: Sí. Les propietats de crèdit fiscal estan subjectes a les mateixes lleis d'habitatge justes que les propietats convencionals. A més, gràcies a un acord entre HUD, el Departament de Tresoreria i el Departament de Justícia (DOJ), l’IRS pot conèixer fàcilment sobre la violació justa d’habitatge d’un propietari i utilitzar-la com a motiu de incompliment del crèdit fiscal. Això significa que els propietaris de propietats creditícies fiscals tenen encara més raons per no discriminar-vos.

P: Com poden els inquilins i els possibles clients obtenir més informació sobre els requisits del programa?

R: Els arrendataris i els possibles clients solen tenir preguntes sobre els ingressos i les regles de propietat de crèdit fiscal. A més de les respostes a les preguntes més freqüents que es responen aquí, podeu obtenir preguntes específiques estatals respostes per l'agència estatal de finançament de l'habitatge que gestiona el programa de crèdit fiscal on resideix.