Contractar i gestionar el contractista de reparació d’habitatges

Getty Images / Amy Kay

La seva actitud de "fer-ho-a-tu" és encomiable, però, en algun moment, haurà de contractar un contractista de reparació de la llar i pagar a algú per arreglar alguna cosa a casa vostra. Hi haurà situacions en què no teniu temps, inclinació o destresa per fer una reparació determinada o fer alguna de les tasques que heu de fer. Tots contractem algú per arreglar alguna cosa a casa nostra en algun moment. Aquí trobareu algunes indicacions sobre quan i com seleccionar un contractista de reparació o manteniment d’habitatges.

Tipus de contractistes de reparació d’habitatges

Quan necessiteu una tasca de reparació a casa vostra, normalment contractareu un tipus de comerciant especialitzat anomenat "subcontractista" que és diferent que un contractista general o un constructor. Un contractista o constructor general és una empresa que construirà un projecte important de renovació o construirà una casa nova i contractarà tots els subcontractistes especialitzats.

El CG és el coordinador general d’un projecte més gran i normalment no proporciona la mà d’obra per construir la casa. Això prové dels subcontractistes o dels "comerços" (oficines de construcció). En una nova casa o un gran projecte de reparació o renovació d’habitatges, aquests subsistents poden incloure l’excavadora, sots de formigó, tripulacions de fusteria d’enquadrament rugós, sostre, lampista, electricista mecànic (HVAC), fuster d’acabat, pintor, terres, etc. El GC contracta aquests subcontractistes directament i "manté" els seus contractes. Això vol dir que treballen per a ell i li tenen contracte. Vostè tindria un contracte només amb el CG, no amb els subs.

El GC guanya diners marcant els costos dels subcontractistes com a percentatge de l’import de la construcció (comú) o com a quota forfetària (no tan habitual). Per aquesta quota professional, proporciona la gestió i la programació de subs, paga els subs, proporciona supervisió de la construcció, proporciona deixalles, port-a-john, assegurança i altres coses diverses que necessiteu per construir una casa o construir una addició. . Els subcontractistes guanyen els seus diners cobrant feina i marcant material.

El GC és el "generalista" i els subcontractistes són els "especialistes". Quan necessiteu una cosa específica arreglada a casa vostra, necessiteu un especialista i aquesta persona sigui el subcontractista especialitzat, per exemple, un lampista.

Quan es tracta de contractar algú per a tasques de manteniment, pot ser que molta gent que faci aquest treball no sigui subcontractista amb llicència. Potser només són un "tipus amb un camió", per exemple, un netejador de canalons, un raquer o, a vegades, un pintor. Tot i que pot utilitzar problemes d’aquest tipus de persones, heu d’anar amb compte ja que encara existeixen problemes de responsabilitat laboral i problemes de responsabilitat, però no tindreu la protecció legal que teniu quan utilitzeu un contractista amb llicència. En definitiva, eviteu la temptació del tot i utilitzeu sempre un contractista amb llicència.

Decidir quan utilitzar un contractista

Decidir utilitzar un contractista és sovint personal. Es tractarà d'avaluar:

  • El vostre nivell de confort amb la tasca a la vostra disposició
  • El teu temps
  • El vostre pressupost

Si us voleu aventurar més enllà d’un simple projecte de reparació d’habitatges a noves instal·lacions difícilment tècniques, com afegir circuits elèctrics o afegir un lavabo, primer heu de comprovar si cal un permís del vostre departament d’edificis local. No necessiteu cap permís per a moltes reparacions d’habitatges, però potser necessiteu un permís per a “obres noves”, especialment per a instal·lacions elèctriques, de calefacció, refrigeració i lampisteria. En alguns casos, el permís requerirà que un contractista amb llicència faci les tasques per protegir la salut, la seguretat i el benestar del públic. En alguns casos, pot ser requerit que l’inspector d’edificis local revisi les vostres obres durant la construcció i després de la seva finalització.

Si trobeu que un contractista amb llicència no és necessari per obtenir el permís o que l'obra que voleu fer es pot cobrir en un "Permís del propietari de l'habitatge", haureu de fer-vos tres preguntes:

  1. Em sento confiat en fer aquesta reparació (o almenys còmode a provar) ">

    Si respon “no” a alguna de les preguntes anteriors, probablement haureu de contractar un contractista per a la reparació. Si els respongués "sí" a tots, hauríeu de donar-li un tomb i reparar-vos. Aquesta és l’única manera d’aconseguir experiència i confiança.

    Com gestionar el projecte

    Un cop decidiu contractar un contractista, haureu de saber gestionar-lo eficaçment, tant si es tracta d’un projecte de reparació d’habitatges ràpids com d’un gran projecte de renovació d’habitatges o obra nova. De qualsevol forma, hi ha algunes pautes a seguir per gestionar la feina de qualsevol persona que contracteu per treballar a casa vostra:

    • Contracteu un contractista amb llicència i assegurat.
    • Defineix les expectatives d’ambdues parts (tu i elles) i aconsegueix les expectatives.
    • Com a mínim, tingueu un document signat (un contracte, o una proposta signada i acceptada) que descrigui el que faran per vosaltres (anomenat Àmbit de treball), definiu quant costarà i on és el temps que definiu un problema. prendrà i quan començaran i acabaran.
    • Definiu els termes de pagament abans que comenci la feina i feu que els termes formin part del vostre document signat.
    • Definiu les vostres expectatives i requisits per a la neteja del seu treball i la protecció de les zones circumdants com a part del document signat (per exemple, un sostre ha de protegir el paisatgisme durant l’abocament del terrat i netejar les deixalles.)
    • Comenteu els drets del contractista per accedir a la llar quan no hi esteu, i l’ús de l’aigua, l’electricitat. (Nota: proveu de no tenir el contractista a casa quan no hi sou; això us protegeix a vosaltres i a ells.)
    • Abans que el contractista comenci a treballar, mantingueu una conversa amable sobre què voleu que tingueu cura amb si teniu dubtes sobre les coses.
    • Quan finalitzi el treball, sol deixar el contractista en solitari. Sigueu simpàtics, però no us fiqueu pel camí. Observa casualment el que fan. Si us preocupa alguna cosa que veieu, pregunteu-la al contractista, però intenteu deixar-los treballar. Els contractistes es guanyen la vida ingressant-se i baixant d’una feina de manera eficient.
    • Discutiu el tema "addicional": el problema més difícil que podeu experimentar és la possible sol·licitud del contractista per a una "comanda de canvi" o "addicional". Això suposa un cost afegit, és per això que necessiteu un àmbit clarament definit per treballar. La sol·licitud d’una Ordre de Canvi només és raonable si el contractista es troba amb una situació del projecte que no li era raonablement prevista, o si un canvi d’àmbit de la vostra sol·licitud és raonable. Si obteniu una sol·licitud de comanda de canvi, reviseu-la amb el contractista de forma equitativa. Si es tracta d’un canvi d’abast o es tradueix en més temps per alguna cosa que heu fet, hauríeu de revisar-lo i pagar-lo si creieu que és just. Si alguna cosa sempre va formar part de l’àmbit d’aplicació, podeu tenir una situació més delicada i potser haureu de mantenir-vos ferm en funció dels termes definits al vostre document signat. Linia inferior? Si necessiteu negociar un preu per una ordre de canvi que tots dos no preveieu, prova de dividir la diferència amb ell. La relació i l'equitat van recórrer un llarg camí per resoldre aquests problemes.
    • Quan finalitzeu els treballs de reparació o manteniment, assegureu-vos que reviseu els treballs de manera personalitzada abans efectueu el pagament final al contractista. Assegureu-vos que el lloc de treball es netegi tal com s'esperava i que la feina estigui bé. No t’afanyis al pagament final per cap motiu.
    • Si estàs satisfet amb la seva feina, digues-los.

    Com seleccionar un bon contractista

    Pot semblar desalentador, però és bastant senzill. Proveu de seleccionar els contractistes que necessiteu de manera urgent abans que els necessiteu. Per què? Perquè si teniu una reparació d’emergència i necessiteu trobar algú ràpidament (que també és bo i just), no teniu temps de passar per un llarg procés de selecció i cribratge. El pitjor que podeu fer és escollir algú de les pàgines grogues sense entrevistar-les primer.

    La forma més senzilla i una de les millors maneres de seleccionar un contractista possible és obtenir referències d’amics, familiars o agents de béns arrels de confiança. Un altre mètode bo és utilitzar un servei gratuït com HomeShare, que us permet llegir comentaris en temps real sobre l'obra del contractista.

    Un cop tingueu alguns noms, trobeu amb ells, busqueu “química” o informe i observeu el seu nivell de professionalitat. Cortesia, respecte, puntualitat i capacitat de comunicació són alguns dels atributs més importants que pot tenir un contractista al costat de la seva competència bàsica. Per molt bo que sigui algú, si no fan clic amb tu en aquests punts, no els contractis.

    També heu d’estar atents a signes d’abús de substàncies com l’alcohol o la marihuana. Si sospiteu alguna cosa aquí, no contracteu el contractista.

    A continuació, es mostra una llista de comprovació de coses a tenir en compte a l’hora de seleccionar el vostre contractista .
    Utilitzeu les qualificacions de "Millor", "Bona", "D'acord", "Just" i "Rebutjar" per classificar alguns d'aquests elements.

    Obtenir noms de possibles contractistes:

    • Ha tingut una bona experiència personal prèvia treballant amb un contractista [MILLOR]
    • Derivació fiable per experiència directa de la família o amics [BONA]
    • Coneixeu la reputació del contractista, però no teniu experiència directa [D'acord]
    • Els heu trobat en una associació comercial o publicitat general [FAIR]

    Llicències de contractistes estatals (han de proporcionar el número si tenen llicència):

    • Llicenciat; mai no ha presentat cap queixa ni s'ha realitzat mesures disciplinàries [MILLOR]
    • Llicenciat; no presenta cap reclamació prèvia durant almenys tres o més anys [FAIR]
    • Llicenciat; denúncies o accions actuals contra ells en els darrers tres anys [REJECT]
    • El contractista no té llicència [REJECT]

    Assegurança del contractista (pregunteu per veure els seus certificats) :

    • Compensació del treballador i responsabilitat general [MILLOR]
    • Responsabilitat general només (danys físics i danys materials) [BON]
    • El contractista no té assegurança [REJECTE]

    Longevitat empresarial:

    • A les empreses de més de 10 anys amb el mateix nom [MILLOR]
    • En els negocis de cinc o més anys amb el mateix nom [BON]
    • En empreses d’un o cinc anys amb el mateix nom [D'acord]
    • Nou negoci en un any [FAIR]

    Estabilitat i permanència:

    • Té una oficina i adreça física d’empreses [MILLOR]
    • Només té una oficina a casa o servei de resposta [FAIR]
    • Només per a contactes mòbils, sense oficina [REJECT]

    Consulta de referència:

    • Referències actuals positives d'almenys cinc clients [MILLOR]
    • Una a quatre referències positives de clients anteriors [FAIR]
    • No es proporcionen referències reals ni referències negatives [REJECT]

    Experiència:

    • S'especialitza en l'obra que voleu representar [MILLOR]
    • Pot realitzar el treball que desitgi, però també fa altres tipus de treball [D'acord]
    • Poc a cap experiència en l'obra que voleu representar [REJECT]

    Abast i preu:

    • Una descripció detallada de l’àmbit de treball
    • Els supòsits (si n’hi ha) són clars i precisos
    • El contractista NO va oferir un descompte per “registrar-se ara”
    • Un contractista li garantirà l’obra
    • Totes les representacions verbals del contractista són per escrit
    • No més del 25 al 33 per cent van sol·licitar informació prèvia
    • No es requereix el pagament final fins que no s'hagi completat el treball

    Obtenir ofertes i avaluar una estimació

    Aquest és un aspecte extremadament important a l’hora de contractar amb èxit un contractista. Desglossem-ho:

    L’àmbit de treball:
    Això defineix el que fa el contractista per a vosaltres. Assegureu-vos que cobreixi totes les coses que voleu completar. També ha d’especificar qualsevol treball de preparació, protecció de les zones circumdants, neteja, etc.

    La revisió de l’àmbit de treball entre els contractistes és un element essencial per avaluar el seu pressupost. A continuació, es detallen alguns aspectes a tenir en compte en els diferents contractistes:

    • Pintor: Descriviu com pensen preparar la superfície de pintura exterior o interior. Aquest pas fa o trenca una feina de pintura. Definiu si es raspa a mà tota la pintura solta (millor), es pot rentar l'exterior (tingueu cura perquè això pot danyar les zones circumdants i heu d'esperar que la paret s'assequi completament abans de continuar amb el treball), imprimint (millor), imprimint el punt ( D'ACORD). Definiu el nombre de capes de pintura proposades i la marca i la qualitat de la pintura, etc. Assegureu-vos que protegeixen les zones circumdants i netegeu les deixalles.
    • Paisatgista: no importa el que diguin o el màxim que rebutgen aquest problema, assegureu-vos que entengueu que voleu que els vostres arbustos i les boles arrels plantades sota el terra. No acceptis fer un forat poc profund, i després col·locar la planta en ella i envoltar la bola de l’arrel amb un monticle de brutícia i mulch. Assegureu-vos que traieu el filferro de la bola de l’arrel o que desenganxeu el filet i que col·loqueu la bola d’arrel completament a terra fins que només uns 6 ”s’estenguin sobre el terra. Assegureu-vos que també garanteixin la instal·lació i la vida útil de la planta durant un període determinat. Comprengueu les vostres responsabilitats pel reg.
    • Coberta: les teulades rarament es perden per falles de teules, per què es produeixen per fallades de parpelleig. El que normalment no podeu veure és on entra l’aigua. Assegureu-vos que especifiquen on s’utilitza el parpelleig. Estigueu preocupats i reviseu com fan llampar un racó exterior d’una xemeneia o paret. En una llar de maons, el millor és tallar les juntes de maó per fer centelleig i, a continuació, segellar la junta. Això és molt millor que clavar el centelleig a la paret de maó i confiar en calafet. Si viviu en un clima fred, assegureu-vos que instal·leu un blindatge de goma / aigua al llarg de tota la vora del vostre sostre que s’estengui des de la vora del sostre fins a un mínim de 24 "passat la paret exterior. Assegureu-vos que protegeixen les plantes i els arbustos i que netegin. fins a diari, escombraries.
    • Fontaner: si és possible, intenteu negociar un preu fix per la seva feina. El fet de netejar un desguàs obstruït sol tenir un preu "a peu" del "serp de neteja" que s'utilitza, però alguns lampistes donen un preu fix per aquesta obra. L’ideal seria que hagueu de seleccionar un netejador de desguàs per a netejaments de desaigües d’emergència. A la línia de fons, espereu pagar un preu premium per a les trucades d’emergència.

    Què s'inclou i "no està" inclòs a l'oferta:
    De vegades, el contractista ha de fer bonificacions o hipòtesis en la seva oferta, com ara la quantitat de material, l’accés a casa vostra, etc. A més, de vegades especificaran què exclouen en l’oferta. Revisi atentament els supòsits i les exclusions amb el contractista. Els pregunta políticament sobre la raonabilitat de qualsevol hipòtesi i exclusió. Si no, aquests articles probablement es convertiran en una Ordre de canvis més tard. Quan avalueu i compareu les ofertes entre contractistes, els supòsits i les exclusions posen de manifest el lloc on teniu una poma i una taronja.

    Representacions del contractista:
    La vostra preocupació més gran és la voluntat del contractista de posar per escrit qualsevol de les representacions verbals que li hagi fet per obtenir la feina. Si s'han compromès per via oral, però no ho posaran per escrit, això és motiu de rebuig.

    Preu:
    Cerqueu un preu del contracte que estigui ben desglossat, clar i fàcil d'entendre. Si no està clar, no han trigat a comprendre els vostres requisits, l'abast del treball o la feina. No necessàriament feu la vostra selecció només per preu.

    Incentius:
    El contractista no us ha d’oferir descomptes ni incentius en efectiu per signar immediatament el contracte.

    Condicions de pagament del contracte:
    Sol·liciteu la factura per correu electrònic un cop finalitzada l’obra, però espereu que la majoria desitgeu el pagament just després de la feina. Si volen efectiu, no és un gran signe. Si es necessitaven materials abans de començar els treballs (per exemple, sostre o pintor), volen un pagament inicial dels materials. Proveu de minimitzar el màxim possible aquesta quantitat. Proveu de no pagar més del 33 per cent i només accepteu-ho amb una empresa molt respectable.

    La línia de fons

    Amb sort, aquesta visió general proporciona informació útil sobre la contractació, la gestió i el treball amb contractistes. No tingueu por de demanar ajuda a un d'aquests professionals quan calgui: aquesta és la seva feina set dies a la setmana.