12 Coses importants a comprendre sobre els permisos de construcció

Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images

Els propietaris i fins i tot alguns contractistes realitzen millores i reparacions d’habitatges sense l’avantatge dels permisos d’edificació obligatoris legalment i de les inspeccions obligatòries que s’acompanyen. Les raons per evitar aquesta normativa són moltes, sovint perquè un propietari o contractista està intentant esquivar la despesa del permís o perquè temen que augmentin els impostos si es cataloguen oficialment millores. En realitat, la majoria (no tots) dels temors pel que fa al procés de permisos són infundades i el potencial de problemes greus és bastant gran si no sol·liciteu els permisos adequats i no inspeccioneu el vostre treball. A continuació, es mostren dotze realitats sobre el procés de permís de construcció que moltes persones no s’adonen.

No necessiteu un permís

Molt nerviosisme es produeix perquè els propietaris pensen que qualsevol reparació o millora que faci a la casa serà examinada amb un pentinat de dents fins per part d’un inspector que té intenció de copsar tots els petits defectes. En realitat, hi ha moltes reparacions i millores que es poden fer sense permís. Les regles per a això varien àmpliament de comunitat a comunitat i és possible que el mateix projecte que requereixi un permís de construcció i inspeccions programades en un lloc local no requereixi una en una altra jurisdicció. Però, en general, es pot substituir la majoria d’elements existents de casa sense permís, mentre que qualsevol cosa que canviï l’estructura de la vostra llar o representi una millora immobiliària requerirà un permís. Podeu substituir un interruptor de paret trencat o un aixeta desgastat, per exemple, però l’afegit d’una coberta o una addició d’habitació requereix un permís. La vostra comunitat pot disposar de recursos en línia que expliquin quins tipus de treball requereixen permisos i inspeccions, o podeu trucar a l’oficina de permisos i demanar parlar amb un inspector.

Podeu parlar amb l'oficina de permisos de manera anònima

Algunes persones temen que, en el moment que truqueu a les inspeccions locals i autoritzin l'oficina, de seguida se us concedeix el control. Això simplement no és cert. L’oficina de permisos existeix per assegurar-se que les millores d’habitatges es realitzen de forma segura i no suposen cap risc per als residents, i els inspectors generalment estan contents de respondre a les preguntes. Si actualment no hi ha cap inspector disponible, un us trucarà i respondrà qualsevol pregunta que tingueu, com ara "necessito una barrera de vapor darrere de les parets de la dutxa de rajola">

Costos de permís diferents

Us sorprendrà saber que no hi ha cap quota fixada per a un permís de construcció, però que els costos del permís varien segons el cost i la complexitat estimats del projecte. La construcció d’una tanca pot requerir un permís de 55 dòlars, per exemple, mentre que la construcció d’una casa nova gran pot requerir un permís de construcció de 2.000 dòlars. A nivell nacional, el permís de construcció mitjà va costar 1.043 dòlars el 2018, amb un rang típic d'entre 400 i 1700 dòlars. Però aquests costos mitjans representen molts permisos per a la nova construcció d’habitatges sencers, i hi ha molts projectes pels quals l’edifici permet costar 100 dòlars o menys. És bastant freqüent que els costos dels permisos es basin en un percentatge del cost previst del projecte. Si treballeu amb un contractista, els costos del permís se solen incloure a l’oferta que heu rebut.

Els permisos del propietari / constructor poden ser problemàtics

Alguns propietaris preocupen que les oficines d'inspecció de la ciutat no els permetin fer la seva pròpia feina, sinó que només lliuraran permisos als contractistes professionals. Aquest és un altre mite, ja que les oficines d'inspecció emeten regularment permisos als propietaris per fer tot tipus de treballs, fins i tot servir com a CG (contractista general) quan construeixen una casa sencera. Per a aquest tipus de projecte, la vostra comunitat pot emetre un "permís de propietari / constructor" especial que us permet ocupar la casa durant un període determinat (normalment al voltant d'un any) mentre subcontracteu les tasques individuals per al treball. Com a propietari / constructor, exerceix com a contractista general en lloc de contractar-ne un. Això permet estalviar en aquesta dolorosa quota del 15 al 25 per cent que cobren els GC, però també porteu la càrrega de possibles passius, molts dels quals poden ser greus. La contractació d’un contractista amb llicència, assegurat i vinculat t’aïlla millor d’aquest passiu.

Les facilitats poden matar el vostre permís i el vostre projecte

Allà on passa una propietat per una línia elèctrica, una xarxa de clavegueram, una vorera o qualsevol altra via de servei comuna i contínua, és probable que tingueu una servitud , una restricció legal que impedeix fer canvis que afectin o restringeixen aquestes línies d’utilitat o altres funcions. Hi ha casos, per exemple, en què una part de la vostra propietat es pugui reservar per a una futura carretera potencial. No podreu construir cap part de la vostra propietat on hi hagi una servitud de registre.

Per obtenir més informació sobre qualsevol facilitat, consulteu el plat de la vostra propietat disponible en línia al lloc de l'avaluació del comtat oa les seves oficines. En general, mai no teniu permís de construir servituds, tret que siguin addicions menors, com ara tanques.

Els contratemps de propietat són crítics

Els contratemps són remeis obligatoris entre les fronteres de la propietat i les estructures permanents que ajuden a mantenir una sensació d'obertura a les comunitats, a més de proporcionar marges de seguretat en cas d'incendis. Per exemple, si esteu ampliant el costat de casa vostra, haureu d’estar al corrent de les distàncies de rehabilitació necessàries del codi de construcció local. Probablement hi hagi regles de revocació per estendre una propietat a la part anterior i posterior de la casa. Normalment, es tracta de mantenir una distància mínima entre la vora de les estructures i els límits de la propietat enquestats. Les addicions estructurals d'habitatges, garatges, coberts i cobertes poden estar subjectes a aquestes regles. Un cop més, l’oficina local d’inspeccions d’edificis pot informar-vos de quines són les normatives de recobriment vigents.

Les variacions són possibles

Tot i que rarament es renuncien a les servituds, de vegades es permeten violacions a la desordenació i alguns altres requisits de zonificació mitjançant el procés legal de sol·licitud i recepció d'una diferència. Una variància és una excepció aprovada oficialment a les ordenances de zonificació. El més habitual és que les propietats vulguin construir una casa més gran que el que els permeti ordenar les ordenances. Si sol·liciteu una diferència, es pot permetre al propietari construir aquesta casa més gran o completar una addició d’habitació que incompleixi les regulacions de restauració. L’oficina de permisos pot consultar amb els veïns quan se sol·liciti una variació i la seva aprovació pot ser clau per obtenir la diferència.

Els plans d’edificació d’accions no es poden aprovar

Podeu pensar que qualsevol pla de casa o model publicat o creat per un arquitecte, o qualsevol pla d'edificació publicat per a un cobert o garatge, és suficient per obtenir un permís. Els plans d’edificació d’accions abunden a Internet. Els propietaris d'habitatges, en lloc de gastar plans d'arquitectura personalitzats per 1.500 dòlars, poden comprar plans preparats per un preu reduït de 500 a 600 dòlars per a una casa de dos dormitoris amb dos banys i un garatge.

Però és possible que l’oficina local de permisos d’edificació no aprovi aquests plans. Tot i que els arquitectes han estat dibuixats per un arquitecte, és possible que la vostra oficina requereixi que els plans siguin creats per un arquitecte amb llicència dins del vostre estat.

Les CCR poden afegir restriccions

Altres possibles inconvenients a l’hora de sol·licitar un permís són les condicions, els pactes i les restriccions (CCR) que sovint es troben en comunitats planificades, subdivisions o desenvolupaments d’unitats planificats (PUD). Les CCR actuen com un tipus d’ordenança de zonificació d’ombres —ordenances dins de les ordenances. Aquestes restriccions són addicionals a les vostres ordenances municipals i haureu de complir-les per evitar violar el vostre acord contractual amb l’associació de veïns.

Les inspeccions són obligatòries

La inspecció és una part integral del procés general de permisos i, en cap cas, vostè o el contractista no haurien de passar per alt aquest pas. Amb alguns projectes, fins i tot hi haurà dues inspeccions: una en fase "brut" i una altra inspecció final. Això no és una cosa que té por, ja que l'inspector hi és només per assegurar-se que els treballs s'han realitzat amb seguretat. Sovint és una visita molt breu i perfecta. Quan un inspector ja està familiaritzat amb el treball del contractista, la inspecció és a vegades poc més que una mirada impulsiva. És possible que els inspectors siguin una mica més diligents sobre la inspecció si els propietaris han realitzat els treballs, però no deixa de ser un procés molt rutinari.

Fallar una inspecció no és una catàstrofe

El principal motiu perquè alguns propietaris no sol·liciten permisos de construcció és que tenen la idea de fallar una inspecció. Però això no és un gran problema. Vostè tindrà totes les oportunitats per corregir els problemes que s'han marcat. L’inspector tornarà per fer una segona inspecció (o fins i tot una tercera o una quarta, si cal) i signar (o “tancar”) el permís un cop es realitzi el treball a la seva satisfacció.

Ignorar el procés de permís és greu

Pot ser molt temptador ignorar el procés de permís i ocultar la feina que esteu fent, sobretot si es troba dins de la casa on podeu treballar sense que ningú ho vegi. I, tot i que podríeu passar amb això, és igualment probable que aquests drecers us costin molt al final. Si es veu que heu treballat sense un permís requerit, podríeu veure obligat a sol·licitar un permís després del fet, amb un cost molt gran. I fins i tot potser haureu d’esquinçar parets o sostres per inspeccionar l’obra. Si cometeu algun error, sereu obligats a enderrocar tota la feina i començar a començar.

També es pot veure afectada la cobertura de l’assegurança del propietari. Per exemple, si teniu inundació o incendi a causa d'una mala instal·lació de fontaneria o elèctrica, la pòlissa d’assegurança té un cas per denegar la cobertura si el treball es va realitzar fora del permís.